Что такое ипотека (суть и виды)

Вторичный рынок жилья и ипотека

Заемщик разыскивает на рынке вторички оптимальную жилплощадь. Заключает соглашение с кредитной организацией. Взяв ссуду выкупает жилье. Вроде бы все просто, но придется оплачивать страховку. Значит сумма вознаграждения кредитору возрастет.

Почему так происходит, нужна ли страховка? Особенность покупки жилого фонда во вторичке – чистота сделки. Банки страхуются от возможности возврата недвижимости, купленной у нечистоплотного продавца. Зафиксированы случаи, когда у отчужденной квартиры появлялся скрытый владелец (наследники, несовершеннолетние).

Банковские структуры, ссужающие ипотеку, стали учитывать риск. Заключение страхового соглашения на владение собственностью обязательно. Заемщик, приобретший вторичное жилье, в случае его потери, сможет избежать многомиллионных долгов перед кредитной структурой.

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

• Недвижимости;
• Автомобиль;
• Оплата обучения;
• Лечение;
• Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» — это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье

Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы

Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Виды по условиям получения кредита

В России банки предлагают гражданам ипотечные кредиты на различных условиях. Главным отличием является годовая ставка в зависимости от программы.

Социальная ипотека в регионах

В зависимости от субъекта России организации предлагают годовые ставки для своих клиентов, чтобы они смогли улучшить жилищные условия. Банки взаимодействуют с государственными структурами, а значит могут предложить выгодные кредиты отдельным категориям граждан. Обычно к ним относятся многодетные семьи, семьи с детьми, молодежь. Во многих банках по состоянию на 2019 год действуют пониженные ставки на новостройки – от 1% в год.

С материнским капиталом

Материнский капитал

Данные средства гражданин имеет право вложить в недвижимость в качестве полной суммы или частичной (первоначального взноса). Такая государственная поддержка помогает матерям обеспечить детей собственным жильем.

Практически все организации по выдачи ипотеки в России принимают сертификаты.

Ипотечные программы «Молодая семья» в банках

Такие программы обычно включают пониженные годовые ставки – 5-6% годовых. При строящемся жилье в новом многоквартирном доме ставка может быть снижена до 1-2% на момент строительства. Обязательными условиями являются бумаги, которые подтверждают факт замужества и наличия детей. Возраст супругов должен быть до 35 лет.

Разрешается брать ипотеку, подпадающую под данную программу и тем семьям, которые усыновили 1 или нескольких детей.

Детская (семейная) ипотека под 6% с господдержкой на новостройку

Данная программа имеет иногда другое название «Молодая семья». В каждом кредитном учреждении имеются разные условия для семей с детьми. Главным отличием является возраст. Он может быть выше 35 лет при наличии хотя бы 1 ребенка.

Военная ипотека

Военная ипотека рассчитана для людей, проходящих военную службу, уволенных в запас, по выслуге лет (пенсионеров). Воспользоваться ею возможно не в любое время, а только с одобрения командира военной части или базы дислоцирования войск.

Банками применяются нормы нормативных правовых актов, регулирующих военную службу в России. Главными критериями являются возраст, выслуга лет, наличие наград и званий, брака и детей. При представлении документов уполномоченные сотрудники будут исчислять годовую ставку.

Также многим военнослужащим по выслуге лет выдается жилищный сертификат, принимаемый большинством кредитных организаций. В последнее время он был заменен на наличный денежный эквивалент.

Сноски:

Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – 44 с.

Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 26.

Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 28.

Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 128.

Зеленцова А. В. Повышение финансовой грамотности населения: международный опыт и российская практика. / Зеленцова А. В., Блискавка Е. А., Демидов Д. Н. – М.: ЦИПСиР, КНОРУС, 2012. – с. 20.

Зеленцова А. В. Повышение финансовой грамотности населения: международный опыт и российская практика. / Зеленцова А. В., Блискавка Е. А., Демидов Д. Н. – М.: ЦИПСиР, КНОРУС, 2012. – с. 20.

Какие документы требуются для подачи первоначальной заявки

Как правило, набор документов стандартный у всех банком, но бывают отличия:

• паспорт;
• заверенная копия трудовой книжки;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (как ее заполнить, подскажут консультанты в банке);
• военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет (требуется не во всех банках, поэтому надо узнать, можно ли без него обойтись);
• свидетельство о рождении детей (при наличии);
• свидетельство о заключении брака (по программе «Молодая семья»).

Если планируется использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, дополнительно нужны будут государственный сертификат на право его получения и справка из пенсионного фонда об остатке суммы капитала.

Ипотека жилых помещений с государственной поддержкой требует изучения правил оформления не только со стороны банка, но и со стороны государства, поэтому относится уже к другой теме. Просто нужно иметь в виду наличие таких программ и интересоваться ими в банке. К примеру, если я приобретаю квартиру с использованием средств регионального материнского капитала, могу ли я это сделать? Программ много и перечислять их все нет необходимости. О них мы подробно рассказали в другом посте.

Если за кредитом обратился индивидуальный предприниматель, потребуется следующий пакет документов:

• паспорт;
• свидетельство о регистрации ИП;
• налоговая декларация по форме 3-НФДЛ (по упрощенной форме налогообложения за последний налоговый период, по вмененной – за последние 2 периода);
• свидетельство ИНН;
• лицензия на осуществление отдельных видом деятельности, подлежащих обязательному лицензированию (при наличии).

Кроме официального дохода, для расчета кредита можно использовать дополнительные, но только из официальных источников. Это могут быть доходы от:

• аренды квартиры (подтверждается договором аренды и декларацией 3-НДФЛ);
• работы по совместительству (трудовой договор и справка о доходах);
• интеллектуальной собственности (3-НДФЛ);
• ежемесячных денежных выплат от государства (справка от госоргана) и прочие.

Пенсионерам также дают ипотеку. По определению они не могут предоставить подтверждение трудовой занятости (если они, конечно, не работают). Им достаточно предъявить справку из пенсионного фонда с размером пенсии за последние 6 месяцев. Этот документ одновременно является и подтверждением статуса пенсионера, и подтверждением дохода.

Какие документы требуются на объект недвижимости

Конкретный список банки предоставляют сами после одобрения первичной заявки на ипотечный кредит. В общем виде он выглядит так:

• свидетельство о праве собственности продавца на объект или выписка из реестра недвижимости;
• документ-основание для передачи недвижимости в собственность продавца (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор дарения и прочее);
• при покупке доли требуется нотариально заверенный отказ других собственников от преимущественного права покупки;
• нотариально заверенное согласие супруга/ги продавца на продажу;
• если хотя бы одна из долей оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки (дети сильно замедляют процесс оформления сделки, поэтому надо быть внимательным);
• отчет о рыночной стоимости недвижимости (лучше заказывать у аккредитованных банком оценочных компаний);
• подтверждение наличия первоначального взноса от заемщика (выписка со счета в банке, расписка от продавца).

Как отличаются требования к заемщику от вида ипотеки?

Практически во всех банках действуют однотипные требования к заемщикам, претендующим на стандартный ипотечный займ:

• возрастной предел – от 21 года до 75 лет;
• непрерывный рабочий стаж на настоящем месте – не менее 6 месяцев и общий – 1 год и более;
• наличие постоянной или временной прописки;
• доход, позволяющий ежемесячно вносить платежи по ипотеке;
• незапятнанная кредитная история.

Ряд преференций предоставляется клиентам, которым зарплату или пенсию перечисляют на карту того же банка. Немного отличаются требования к заемщикам, оформляющим ипотеку по определенной льготной программе.

Социальные программы ипотеки.

На них могут рассчитывать социально нуждающиеся слои населения, которым необходимо улучшение жилищных условий. К таковым относятся:

• молодые семьи (возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет) с детьми или без них;
• семьи с инвалидом, поставленным на учет не позже января 2015 г.;
• работники соцзащиты, а также культурной и спортивной сферы;
• ветераны;
• сотрудники госучреждений.

В случае оформления ипотечного кредита по программе «Молодая семья» условия не изменятся, но субсидия от государства (в размере 30-35%) поможет сэкономит часть собственных средств. Семьям с двумя и более детьми можно задействовать материнский капитал.

Военный вид ипотеки.

В этом случае соискатель должен быть участником накопительно-ипотечной системы НИС. А эта возможность предоставляется только военнослужащим. Ипотека будет гаситься государством, а заемщик в ответ на это должен будет нести воинскую службу на протяжении срока, оговоренного в контракте.

Отличия ипотеки от потребительского кредита

Сроки кредитования.Ипотечные ссуды – это займы долгосрочного действия. Они выдаются на срок от 15 до 30 лет

Кредит наличными, наоборот, принято брать на 3-5 лет
Анализируя вопрос «чем отличается кредит от ипотеки», в первую очередь важно обращать внимание на продолжительность действия соглашения. По статистике, ипотечные заемщики предпочитают оформлять сделку на 15-25 лет, хотя некоторые кредиторы рекламируют специальные программы для молодых людей до 50 лет
Но столь длительный срок – скорее исключение, чем правило.

• Вид кредитора. Чтобы получить ипотеку, клиенту необходимо обратиться в банк, который аккредитован ЦБ на выдачу залоговых кредитов. Стандартная ссуда отличается по виду финансового учреждения. Обычные кредиты наличными могут выдавать не только банковские организации, но и МФО, компании-работодатели и даже частные лица. Для получения денег платежеспособному заемщику остается выбрать кредитора с самым выгодным процентом.
• Величина ссуды. В потребительском кредитовании сумма займа всегда меньше. Россияне предпочитают брать в долг 500 000 – 1 000 000 рублей, то есть максимальную сумму, близкую к лимиту средств, предложенных кредитором. Под залог занимают больше – средний размер ипотеки в РФ составляет 1,5 – 3 млн. рублей, однако лимит по программе значительно выше.

Таблица лимитов по кредитным продуктам в крупнейших банках РФ

Процентная ставка. За счет повышенной ставки общая стоимость потребительского кредита выше итоговой суммы выплат по обычной ипотеке. С другой стороны, залоговый заем отличается дополнительными расходами на страхование имущества. Страховку жизни и здоровья заемщика оформляют в большинстве кредитных продуктов.

• Ипотечные программы. выгоднее – приобрести жилье можно под 9-11%. Работники бюджетного сектора, полицейские, военные принимают участие в государственных программах и покупают квартиры на особых условиях.
• Сроки рассмотрения. Клиентская заявка на ипотечный заем в крупном банке рассматривается от 1 до 3 дней. Потребительский кредит наличными или обычная ссуда на покупку товара может быть одобрена за 10-30 минут, мини-кредиты от МФО – за 1-5 минут.
• Первоначальный взнос. Обычные нецелевые кредиты оформляют без первоначального взноса. Для получения ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости по выгодной ставке обязателен первый взнос в размере 15%. При участии в ипотечных госпрограммах с привлечением материнского капитала сумма минимальных первоначальных инвестиций в недвижимость составляет 5%.

• Закладная на имущество. Сфера потребительского кредитования не требует от заемщика залоговых обязательств, а при небольших суммах (до 500 000) – даже поручительства. Ипотечные ссуды отличаются обязательным залогом. При этом плательщик имеет право оформить объект недвижимости в свою собственность, проживать на вновь приобретенных квадратных метрах, прописаться по новому адресу. Другие операции без снятия обременения или разрешения банка невозможны.
• Пакет документов. Еще одно различие банковских продуктов – это документооборот. Если при обычном потребительском кредите наличными заемщик составляет анкету, подписывает договор и страховой полис, то ипотека требует длительного оформления.

В качестве ипотечного созаемщика часто выступает супруг или супруга, которые также заполняют анкету, договор поручительства, разрешение на регистрацию собственности. Дополнительно банку потребуется независимая оценка недвижимости, договор страхования квартиры, договор купли-продажи или ДУ. При покупке «вторички» продавец при оформлении сделки обязан предъявить оригиналы документов о собственности, справки об отсутствии задолженностей и пр.

Банковские продукты отличаются сроком кредитования, процентной ставкой, максимальным лимитом по займу, наличием или отсутствием залога и первоначального взноса. Ипотека, как и все выгодные целевые кредиты, требует от плательщика строгой отчетности перед банком, а продукты потребительского кредитования, отличаются полной свободой в расходовании средств.

Обязательные документы личного профиля

1. Заполненная банковская анкета и заявление на выдачу жилищного кредита. Сейчас почти любой банк поддерживает услугу интернет-заявки, которую можно заполнить на сайте банка, не выходя из дома.
2. Заверенная копия паспорта заемщика, включая страницу с пропиской.
3. Заверенная копия свидетельства пенсионного государственного страхования.
4. Заверенная копия свидетельства о постановке в налоговой (ИНН).
5. Для мужчин до 27 лет – заверенная копия военного билета.
6. При наличии детей также нужна заверенная копия свидетельства о рождении.
7. Молодой семье, живущей в официальном браке, понадобится предоставить заверенную копию брачного договора.
8. Полная копия трудовой книжки. Причем желательно, чтобы за каждое место работы стояла роспись работодателя. За последнее место работы роспись обязательна. Надо ли говорить, насколько упадут шансы получить квартиру в долг при отсутствии трудовой книжки?.
9. Все документы, отражающие уровень дохода заемщика: справка 2-НДФЛ (выдается в налоговой или по месту работы), справка о наличии счета в банке (если есть), квитанция о получении алиментов, регулярной материальной помощи, квитанция о размере пенсии (выдается в ПФР) и прочее.
10. Пусть это никого не оскорбляет, но многие банки могут потребовать от заемщика справку, что последний не состоит на учете ни у психиатра, ни у нарколога. Также могут потребовать справку об отсутствии уголовных судимостей (особенно непогашенных).

Надо отметить, что если заемщиком выступает семья, то супруги автоматически считаются созаемщиками. Поэтому каждый из супругов предоставляет свой паспорт, ИНН, справку о доходах и т. д. Плюс в том, что банк учитывает общий семейный бюджет. Зарплаты одного члена семьи может не хватить, а вот если сложить получки обоих супругов – другое дело. Все ксерокопии можно единым разом заверить у нотариуса. И при личной встрече с сотрудником банка все равно надо иметь при себе оригиналы всех документов.

Виды кредитов на квартиру или дом

Как ипотека, так и кредит на жилую недвижимость (с обеспечением или без такового) подразумевает выделение средств на покупку готового жилья или строящегося объекта на первичном рынке.

На этом сходства двух банковских продуктов заканчиваются.

Разберёмся, какие между ними отличия.

Какой из видов кредитования выбирать в том или ином случае.

Ипотека

Ипотеку выделили в особое направление в силу законодательной и финансовой специфики.

Помимо общих норм банковской деятельности оно регулируется отдельным законодательным актом: ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998.

Особенности этого вида займа:

• Наличие первоначального взноса обязательно;
• Максимальный размер займа зависит от величины первого взноса;
• Заёмные средства направляются напрямую продавцу недвижимости (объекта строительства) в безналичной форме;
• Для согласования ипотеки нужно собрать предусмотренный пакет документов;
• Процесс одобрения банком довольно длительный;
• Срок займа любой, до достижения заёмщиком пенсионной черты;
• Годовые ставки по ипотеке начинаются от 11-13%;
• Объект подлежит согласованию с банком
  :

1. Учитывается его ликвидность;
2. Юридическая чистота истории;
3. Надёжность застройщика для первички;
4. Не кредитуются доли в квартире в основном.

Видео по теме:

На размер ставки влияет:

• Срок ипотеки;
• Наличие полиса страхования жизни;
• Наличие специальных программ с застройщиками (для первички);
• Размер первоначального взноса;
• Степень готовности жилья (для первички);
• Возможность подтвердить размер доходов;
• Участие в федеральных программах поддержки отдельным категориям заёмщиков.

Жилищные кредиты

Жилищные кредиты это вид потребительского займа, регулируемый Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)» №353 от 21.12.2013.

По условиям кредита на покупку жилья банк может требовать наличие залогового обеспечения и поручителей.

Эти условия выдвигают не все банки и не в каждом случае. Во многом они связаны с размером суммы займа.

Обеспечением по крупному займу может являться:

• Автомобиль;
• Дачный дом;
• Земельный участок;
• Приобретаемое жильё;
• Драгоценности, другое ценное имущество.

Полезное видео:

Особенности потребительского кредита и в частности займа на покупку недвижимости:

• Заёмщик не ограничен в выборе объекта;
• Небольшой срок (долгосрочные займы с обеспечением выдаются максимум на 10 лет, средний срок потреб.займа- 1 год);
• В основном требуются поручители;
• Минимальный пакет документов;
• Оперативное одобрение/отказ;
• Средний размер займа 0,5 млн. рублей (Сбербанк предлагает максимум 3 млн. рублей);
• Средства выдаются наличными деньгами или перечисляются на счёт получателя;
• Заёмщик распоряжается приобретаемым жильём по своему усмотрению:
  

1. Можно продать;
2. Сдать в аренду;
3. Прописать любых родственников.

Для наглядности представим сравнение ипотеки и кредита на жильё в виде таблицы:

Целевые и нецелевые жилищные кредиты в цифрах

Существенное отличие ипотеки от потребительских займов для последующего приобретения жилья — за пользование кредитом:

С помощью предоставленной диаграммы можно визуально ознакомиться с начальными процентными ставками:

Интересно сравнить итоговые цифры с учётом переплат по кредитам и сопутствующих расходов (обязательное страхование, ):

Условия:
сумма кредита 1 000 000.00 рублей, срок 3 года.

Ипотека выходит дешевле потреб. кредита на 44 тысячи рублей. А кредит с обеспечением экономит заёмщику 35 230 рублей относительно кредита без залога имущества.

Но, если взять ипотеку в таком же размере, но на 10 лет вместо 3, то переплата в счёт процентов получится 646 214.77 рублей, на 5 лет — 301 555.13 рублей.

То есть годовой
потребительский кредит на этом фоне выглядит привлекательнее многолетнего
ипотечного.

Интересное видео: