Что такое оценка ипотечной квартиры и что необходимо знать покупателю

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка. Что влияет на цену жилья

Процедура оценки в обязательном порядке должна выполняться профессионалами, которые при выполнении своей работы принимают во внимание целый ряд характеристик, которые оказывают основное влияние на итоговую стоимость оцениваемого жилья. Согласно сложившейся практике, основными параметрами, оказывающими влияние на стоимость недвижимого имущества, являются:

Согласно сложившейся практике, основными параметрами, оказывающими влияние на стоимость недвижимого имущества, являются:

Качество инфраструктуры района, в котором находится оцениваемое жилье
Оценивая этот параметр, профессиональный оценщик обращает внимание на наличие поблизости от выбранного недвижимого имущества различных образовательных и медицинских учреждений, а также автомагистралей, магазинов и т.д.
Когда был построен дом, в котором располагается оцениваемая квартира. Возраст дома оказывает довольно существенное влияние на цену находящихся в нем квартир
Это вызвано тем, что от того, когда именно был возведен дом, зависит не только его техническое состояние, но и удобство планировки находящегося в нем жилья.
На каком этаже находится оцениваемая квартира, а также общее число этажей дома. Статистика свидетельствует о том, что более ликвидными являются квартиры, которые находятся на средних этажах дома. Такие квартиры продать значительно легче, чем тем, которые находятся на первом или последнем этаже.
Расположение квартиры внутри дома

Важно понимать, что более ликвидным является жилье, которое находится в средней части дома. Угловые квартиры являются менее ликвидными и как следствие их стоимость обычно ниже.
Общая площадь имеющихся подсобных помещений и балкона

Практика свидетельствует о том, что наличие просторного балкона и подсобных помещений существенно увеличивает уровень ликвидности жилья.
Площадь санузла, а также его техническое состояние. Квартиры с просторными санузлами, которые находятся в хорошем техническом состоянии, как правило, продать значительно проще.
Наличие свежего ремонта в оцениваемой квартире, а также ее общее техническое состояние.

Тем нашим соотечественникам, которые планируют получить ипотечный заем для покупки собственного дома, полезно будет узнать о том, что в процессе выполнения оценки выбранного вами объекта недвижимости будет приниматься во внимание несколько дополнительных характеристик, таких как состояние почвы на участке, а также удаленность дома от ближайших населенных пунктов

Сколько действует отчет?

Срок действия оценки объекта недвижимости, указанной в предоставленном отчете, имеет действие на протяжении полугода, как того требуют положения действующего законодательства. После истечения данного срока экспертизу необходимо назначать повторно.

Понимая причины, по которым вам нужна оценка стоимости недвижимости, приобретаемой по ипотеке, вы сможете чувствовать себя увереннее при обсуждении сделки.

В 2017 году эта процедура не претерпела никаких нововведений. Чтобы сэкономить время, обращайтесь к компаниям, которые имеют опыт сотрудничества с выбранным вами банком. Вместе с тем это самый безопасный выбор.

С примером отчета можно ознакомиться здесь.

Невозможно поднять цену…

Существует несколько причин, которые могут очень помешать вам продать квартиру по «хорошей» цене. Их немного, но ценовое предложение они портят очень существенно.

1. Квартира, которая за последние несколько лет постоянно переходила из рук в руки (то есть частая смена владельца) или ее владельцы несколько раз разводились и вступали в брак , на рынке считается очень рискованным объектом покупки. Ее невозможно будет продать по той же цене, что и аналогичное жилье, хозяином которого постоянно на протяжении десятилетия был один человек.
2. Тот факт, что вы продаете квартиру, которую купили по доверенности, может снизить шансы ее продажи по рыночной цене. Придется продавать намного дешевле, особенно если с момента предыдущей сделки еще не прошло трех лет – из-за риска появления наследников, о существовании которых вы знать не могли, но, тем не менее, они имеют законное право на владение своей частью наследства.
3. Покупателя отпугивает и то, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети или даже являются собственниками жилья. Чтобы продать такую недвижимость, цены на нее необходимо существенно снижать.

Оформление ипотеки

После того, как Вы выбрали кредитное учреждение, в котором будет оформляться ипотека, нужно подать заявку на оформление кредита. Клиенты со стабильным доходом, отсутствием других обязательств перед сторонними банками, с большой долей вероятности получают одобрение. Кредитный менеджер выдает список документов, необходимых для заключения договора. Обычно это стандартный пакет документов:

• Личные документы: паспорт, копия трудовой книжки, документы о получении образования (диплом, сертификат, аттестат и т.д.), пенсионное удостоверение, в отдельных банках могут запросить загранпаспорт;
• Документы о платежеспособности заемщика: справка от работодателя по форме 2-НДФЛ, в которой отражается официальный доход работника, справка о доходе по форме банка. Этот вариант приемлем для тех граждан, которые получают часть заработной платы в «конверте». Так же берется в расчет доход от работы по совместительству и другие доходы, например от сдачи в аренду квартиры. Чтобы подтвердить такой вид прибыли, необходимо предъявить договор аренды и свидетельство о праве собственности на арендуемый объект недвижимости. Если на момент подачи заявки, у Вас имеются другие обязательства перед кредиторами, необходимо взять справку об остатке задолженности. При нахождении в собственности других объектов недвижимости, желательно предоставить тому подтверждение. Чем больше имущества у заемщика, тем больше вероятность положительного решения банка. Так же банк запросит подтверждение о наличии первоначального взноса в виде выписки по счету.
• Дополнительные документы: справка из наркологического диспансера о психическом состоянии предполагаемого заемщика. Если клиент работает на руководящей должности, от него потребуются дополнительные документы в виде выписки из ЕГРЮЛ о том, что он не является учредителем организации, т.к. владельцы бизнеса более подвержены риску банкротства. Так же могут потребоваться документы, подтверждающие состав семьи и заполненная анкета по форме банка на получение ипотечного кредита.

При подаче документов, кредитный эксперт банка потребует не только копии документов, но и оригиналы. Они нужны для подтверждения данных в копированных документах. Если оформлением кредитования занимается ипотечный брокер, оригиналы предоставляются только ему.

После проверки всех бумаг, банк дает предварительное одобрение. Следующим этапом оформления сделки является поиск подходящего жилья. Оно должно отвечать по всем параметрам не только заемщика, но и кредитора, который будет рассматривать квартиру в качестве закладной.

Согласно ст.9п.1 ФЗ «Об ипотеке» в договоре прописывается не только предмет кредита, но и его оценочная стоимость. Затраты по этой процедуре полностью оплачивает заемщик. Клиент может воспользоваться как предлагаемым банком оценочным экспертом, так и специалистом сторонней организации. Как показывает практика, выбор организации, которую порекомендовал кредитор, намного ускоряет процесс оформления ипотеки. Независимый эксперт должен иметь удостоверение члена СРО и иметь полис страхования суммой более 300 000 рублей. Наличие полиса страхования показывает опыт и профессиональное мастерство эксперта, а также в случае неправильной оценки объекта компенсирует заказчику убытки.

Оформление отчета оценки должно отвечать требованиям банка и установленным стандартам.

Когда нужна оценка стоимости

Чаще всего объекты недвижимости требуется оценить для решения следующих задач:1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица.

Для взноса в уставный капитал правообладательобязан по закону оценить рыночную стоимость имущества или отдельных прав на него. В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но окончательное решение принимается по согласованию сторон. Подробнее об оценке вклада в уставный капитал…

2. Совершение сделки купли-продажи.

В этой ситуации независимая оценка особенно востребована при совершении сделки между взаимозависимыми (аффилированными) компаниями, отчет оценщика служит подтверждением рыночной цены сделки. Ведь налоговая служба имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.

3. Решение имущественного спора в суде.

В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату — на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения — это так называемая «ретро-оценка». Установление прошлой стоимости имеет свои особенности, подробнее об оценке недвижимости для суда…

4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека).

Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости — непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться либо рыночная, либо ликвидационная стоимость объекта недвижимости. Подробнее об оценке для залога…

5. Страхование.

Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества — это взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок, Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать. В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект. Подробнее об оценке для целей страхования…

6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете.

Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта. Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам. Подробнее о переоценке основных средств…

7. Определение арендной ставки.

Независимое подтверждение рыночной величины арендной платы, в основном, требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной или муниципальной собственности, в этом случае независимая оценка арендной платыобязательна в силу закона . Подробнее об оценке ставки аренды…

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Как выполняется оценка квартиры для ипотеки Сбербанка и ВТБ

Как происходит оценка квартиры при ипотеке Сбербанка? По алгоритму, описанному выше. Перечень оценщиков, которые имеют аккредитацию этого банка, можно посмотреть на сайте. В услуги независимой оценки входит:

1. Осмотр квартиры.
2. Подготовка отчета с фотографиями и копиями документов.
3. Обоснование выполненной оценки.
4. Передача отчета в банк.

Выполнение оценки происходит в соответствии с требованиями финансового учреждения, поэтому Сбербанк без проблем принимает такие отчеты и выдает положительный ответ на получение ипотеки.

Процедура оценки квартиры для ВТБ 24 проводится по той же схеме, что и для Сбербанка, поэтому нет смысла подробно рассказывать об этом.

Выбор оценочной компании

Для того чтобы полученная оценка была принята, требуется обратиться к оценочным организациям, которые аккредитованы Сбербанком. Они не являются структурными подразделениями банка и не имеют к его деятельности никакого прямого отношения. На официальном сайте банка есть полный список всех аккредитованных организаций, который можно скачать и при помощи фильтров найти компании по требуемым параметрам.

Ежегодно Сбербанк рассматривает заявки от разных компаний. Если организация соответствует всем необходимым требованиям, она включается в список оценщиков для последующего сотрудничества.

Есть несколько основных требований к оценочной компании:

• в компании должно быть минимум два эксперта нужной квалификационной подготовки;
• организация должна работать не менее 3 лет;
• эксперты должны иметь официальный трудовой стаж в течение 3 лет;
• эксперты оценочной компании должны предоставить свидетельство, на основании которого они осуществляют свою деятельность;
• экспертные сотрудники должны регулярно подтверждать свою квалификацию;
• все действия экспертов должны быть официально застрахованы;
• сотрудники оценочной компании не могут быть судимыми или иметь открытые судебные разбирательства.

После выполнения всех необходимых требований компания может рассчитывать на получение аккредитации в Сбербанке. Решение о внесении в список аккредитуемых компаний направляется по почте. Никаких дополнительных свидетельств или сертификатов не выдается.

Обращаясь к одной из таких организаций, можно рассчитывать, что это будет являться положительным фактором при рассмотрении заявки на ипотеку. Компании, которые

Помимо обычного списка аккредитованных компаний, Сбербанк запустил рейтинговую систему, позволяющую оценить каждую представленную компанию. Рейтинговая позиция определяется исходя из результатов сотрудничества Сбербанка и оценочной организации. Для того чтобы попасть в рейтинг, компании-эксперты должны добровольно подать соответствующую заявку. После этого, нахождение организации в рейтинге ведется на постоянной основе. Данный алгоритм позволит заемщику выбрать компанию, которая быстро и качественно выполняет свою работу.

Требования к оценщику

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. 1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив. 2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы — aij — представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9: 1 — равная важность; 3 — умеренное превосходство одного над другим; 5 — существенное превосходство; 7 — значительное превосходство; 9 — очень сильное превосходство; 2,4,6,8 — промежуточные значения. Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5, cравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е

набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5, cравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Согласование результатов оценки недвижимости:

Структурирование по иерархии:

А — возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

Б — тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В — способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г — способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев. Матрица согласования критериев

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию. Оценка результатов по критерию А

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице. Матрица согласования результатов

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где ДС — стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; ЗС — стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; СС — стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода; Хд, Хз, Хс — вес каждого подхода.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.